我在贴吧的时候曾多次提醒需要买房的网友看各种图纸，但很多人的表现让我感觉他们对此事不以为然。有一天，一个网友给我发了一个户型图：

稍微会看图纸的会自动套入“上北下南”的设定，这样看，南北通风、三个南向阳台、两卧朝南，大餐厅空间，好像还是个不错的户型。就是会有些奇怪一些不合南北通户型的常理：主卧套间设在北面（上面）、餐厅没有窗户、厨房在南面。

网友拿不到楼层平面图，说是现房，那就去找地图或航拍图看看吧：

于是在售楼平台的航拍图上可以看到，这个户型所在楼栋一层4户，呈回旋镖（扇叶）形式旋转布局，那每户朝向都不一样，而且都是“东南-西北”、“西南、东北”这样的朝向路子。这种塔楼模式可以让每户都有点阳光、有点通风，但又不是很多。

看到这里，觉得这户型虽然不是太好但若便宜或有别的加持的话也不是不能选，直到看到这个：

南面居然有一排如此高楼？那冬天阳光就会变得十分拮据，通风也可能会被影响。

于是，一个最初看着还不错的户型，就变成了“能不买就不买吧”、“除非有特别不一样的加持：如很好的必读的学位等”、“或者真的很便宜租售比高买来收租”、“反正自己住肯定是不太舒服”的房子了。

注意了，阳光和采光是两码事，但很多宣传喜欢混淆这些概念，而人也容易犯迷糊。

就如北向房间没阳光，但不等于没采光！想想自己家里没阳光的时候也不至于啥都看不见吧。

采光好，很简单：任何房间只要有不在天井凹位的大窗户，没有近处绿植遮挡，就是敞亮明亮，在一般多云和晴天的白天看书写字是不用开灯的。

而房间有阳光是指房子内可被阳光直接照射，被紫外线直接照射，冬天温暖，夏天炎热刺眼。

阳光被遮挡了，不等于采光不够用；采光不好的地方也可能能有一小时阳光。

有很多人说啥朝东（西）的房子早上光线好下午就不行了之类就好像知道“太阳东升西落”而想象出没晒到就成了暗无天地，无视了漫反射，成了一本正经的胡说八道。

对大部分地区来说一天无遮挡全阳光直接晒也未必是好事，夏天室内炎热，需要好空调高负荷运转；也有舍得花钱的人乐于享受这种吹着空调晒太阳的生活。

阳光够用基于每家人不同的生活需求，俗称“够用就好”；这个够用取决于自家喜好、财力和能买到的房子。

根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）的规定：住宅阳光在冬至日（阳光最少的日子）不少于1小时。不过其实有很多房子并不符合这个规范。

另外，别觉得看房时候阳光好就会全年阳光好，太阳是在“移动”的；看的样板间阳光好不等于自己选的那套阳光好；也有冬季看房的时间刚好赶上有太阳的那半小时，觉得房子舒服但却不知道只有半小时阳光。

当然，冬天阳光好肯定比夏天阳光好舒服多了。

至于阳光到底如何没法一眼看出来，按标准来说：须知道所在城市、小区内部各楼房高度、楼间距、小区外部可能影响到的楼房高度、楼间距，再进行阳光模拟（有相关软件，需要会使用或付费使用）才能知道全年任何一天，从几点晒到几点，晒哪个房间。

但，说回来，按我的居住需求，

具备代表性的两种连廊楼：

连廊入户：

连廊居中：

连廊楼，意味着该楼有在中户窗外的挑空的开放式过道，称之为连廊。

连廊楼给了中户北向通风，但也给了中户北向噪音；连廊居中的连廊楼，给了边户一道独享的风雨入户长廊。

风雨连廊入户：

按照开发商报建和规定，连廊是不允许封闭的；有极少量开发商为了好卖会选择给连廊入户的户型封了连廊，但这样中户的北侧就彻底成了天井，采光、通风都变得艰难，噪音因天井回音反倒更大声。

连廊楼-非连廊入户型：电梯在两边，一般出行只能等一个电梯；边户入户安全，连廊没有封闭需求，对中户的影响相对较低。

连廊楼-连廊入户户型：电梯都在中间，边户需要通过连廊回家；边户考虑归家安全和门口清洁，会想封闭连廊，这样中户的通风采光就被影响。

连廊中户：北面受连廊影响，存在隐私、噪音（回音）、通风问题等；连廊中户的北面房间舒适度和邻居素质有较大关系。

但永远不要低估奇葩邻居出现的概率：根据网友反馈，在连廊抽烟、聊天、电话都属于常见，还有在连廊上放杂物、晾晒衣服也都可算正常。更有甚至烧香的、洗衣机的、杀鸡宰牛的、健身溜娃、养鸡的……只有想不到的，没有奇葩做不到的，这些都严重影响着连廊中户的生活。

所以，我认为：

连廊中户仅适合刚需的不能再刚需的三口内小家庭选择，而连廊入户的边户最好别选。

你想过以下问题吗？

1、你买房的目的？这是一个多选题。
a、没房子要房子住
b、有的住，比较拥挤，想扩大改善
c、工作调动之类需要搬家换地方以方便生活
d、小孩要读书，找个好点的学校
e、几个人住，经济上能否追求一人一间房
f、投资

2、按你的目的圈出选择的地段
a、靠近上班地点或在公交方便的地方
b、有想要就读的学校，属于学区房
c、有自己还能承受起的房价和需要的面积
d、菜市场、医院、超市、交通之类都还算便捷或有别的解决方法
e、投资：熟悉城市规划和城市房价增长趋势，寻找涨价

3、圈出地段里能承受的起价位的小区，并查看
a、是否靠大马路或看得到大马路，有噪音嘈杂，有回音（尤其要避开能走大货车的路）
b、小区里是否有底商，是否经营餐饮
c、小区管理如何，是否人车分流，是否封闭管理，物业口碑如何？

4、前面问题都想明白了，才到户型！
a、小区里最好的户型、楼栋、楼层位置是哪个，是否买得起
b、小区里可选的户型、楼栋、楼层位置是哪个，是否买得起

如果这几个问题都想明白了，就算你这个户型差点，也没啥不值得买的，因为它应该是适合你的。

在广州天河的翠拥华庭尚峰小区只有两栋楼，只有大开间、一房和两房，楼栋还是东西朝向，一层9户，20来层，看着真不算讨喜，在这个限购的城市里也没太大的诱惑力。不过无所谓，总有人适合；而我也仅是在看过了解过小区后做个简单的分析。先看看楼层平面图：

其西面是繁华马路，北面都会被马路噪音影响，南面对着差不多的高的楼房；而东面是其它矮楼小区和社区。

虽然左边那栋东户看似不对马路，但马路噪音可以通过西面栋反射入耳；只有底楼层依靠两栋楼之间的绿植弱化噪音。

在不考虑使用面积的前提下，我觉得这个小区想对好的是朝东的07户，可以做到相对明厨明卫的一两人逍遥小天地；它的尺寸参考如下：

我的设计缩小了厕所，增加了储物，两种布局，你喜欢哪个？

大家注意看，这是位于佛山的一套别墅；销售说由于它在三叉路口，所以别的同样的800多万的价格，它只要700多万，整整便宜了100万。即便是这样，它都依然坚挺在待售岗位上。不被客户看上的另一个原因是，它并非它这种户型想要的南北朝向。

而我去现场看过后，一眼就相中了这套，便宜的100万足够用来作为改造费用了。可惜我没钱买……在我看来，如果宣传换个角度，这套别墅应该卖的更贵，而不是便宜。为何呢？看看下面这张图：

这个小区是已建成有几年的现楼，通过地图就可以看到房子的位置和情况。从地图上看似乎这栋楼更像南北朝向，而被宣传说是不是，因为看上边上楼栋，都是南北长、东西短，有南面进门的也有北面进门的。其图纸如下：

当这个图打横之后，就成了西边进门，而南面又缺少大窗户，也就成了东西向。

但，别墅，只要不影响到隔壁，不过分加建和挖坑，怎么“造”都问题不大，比如在南面开窗……但估计销售之类有所顾虑，并没拿这点作为噱头，而且南面开窗等也意味着要花钱。可若不改楼梯位置，只是开个窗、封个窗的，这装修成本也并不会太夸张，比如下面这样成吗？

前些日子黄埔放开了限购，我也起了一点心思看能否改善住房，便到处看看。其中一家便是这富颐华庭。至于它的位置、交通等等请大家去看别处资料，这里就说户型。看户型、看房子这么多年，我是知道了，开发商的图纸没留尺寸的必有猫腻，这个小区，图纸也没尺寸。

初步看户型图，我相中了这个东南向的105平方3房，也就是R7到R10栋的01、02户。它的入户对着公共区域北窗、夏天可以通风不错，冬天也不冷；而且105平的三房在广州来说也算是大三房了，各个空间应该比较宽裕。看看下面从售楼处拿到的图纸：

这是精装房，所以这里保留精装房交付时候的样子；因为图纸没有尺寸，先进行尺寸预估，再按照“三口之家、三张书桌”的需求来进行简单布局。

在布置家具的时候我就表示很惊讶，两个次卧比想象中的小，含墙的开间为2.3米和2.8米，纵深3米，也意味着按常规的——进门靠墙衣柜，居中床的布局——无法有放一个1.2米书桌的空间。可，105平的三房怎么连3米开间10平的卧室都做不到？？！！（掀桌.gif)

细看每处面积：

1、过道入户3平，卧室门口过道7平，直接去掉了10平过道；

2、厨房看着近6平方，但除掉炉子、洗菜盆，实际切菜空间还没1米，而且还只能放一个小冰箱；

3、小阳台近乎3平方，作为一般只放洗衣机的空间有些浪费；

4、同样，大阳台纵深1.8米、5.6平方，也是时分浪费——一般阳台深1.2米。

5、虽然主卧看似很大，但实际主卧空间还不到9平——这真不大！

另外一个问题是，客卫洗手盆对着两间房的房门——若是80平三房这么做我可以忍（参看萝岗的时代春树里小区）——但105平三房实在不能忍——虽然若自己重新装修可以改变这个，但算钱就亏了。何况还有个房间开间偏小的致命伤。

听说珠江城投的天河壹品二期要准备开卖了，有网友从我公众号上找到我询问壹品二期的事，我才关注一下。

天河壹品二期推出来第二排6栋楼，吹风价格比一期略高一些，基本提升了5000元一平。二期的户型和一期也略有不同，楼型也有部分从一层八户改为了一层六户，给了更多选择（困难症）空间。

从沙盘图可见，壹品二期的一、二、三楼为装饰层，介意的可从四楼开始选。

第二期的楼层平面图如下（上北下南，整个小区偏西南），估计大部分楼栋的电梯间采光都还是比较差的。

这次推出的户型中，让我觉得亮眼的是新推出的70平小三房户型（严格来说只能算2.5房）：它的客厅朝东（见图上箭头所指），次卧朝南或朝北；若是选朝南这套较高楼层，那冬天阳光、整体通风上的舒适度还是不错的。

因为开发商不提供尺寸图，只能逆推尺寸如下，并且以在不动精装下做了一套设计，适合三口之家，小虽小，但五脏俱全，还能有个入户书房或收纳空间。

从这里也可以比较出，开发商的图纸故意缩小了家具，造成一定的误导。

不过无论怎样，从看到这套70平后我就有点想买……但算下来又并不合算，怎么说呢？70平，单价按8万一平算，560万，假定首付三成支出168万。现在楼栋还没冒头，等于至少2023年底才能拿房，但我现在就要开始还贷款约60万和失去了168万的理财利润至少20万；若全款买得失去理财利润80万；若没住的地方那还要给两年房租……那么，房子以后每年还有5%以上的涨幅吗？不知道。

虽然说房住不炒，不能这么算；那么，隔壁有二手天健上城和阳华国花苑，户型不差且也算次新盘，有些放出的装修也不错，甚至比天河壹品的装修还好，价格稍低一点，即买即住。若有明年适合在清华附中读书的，还赶得上班车……毕竟了解清楚的应该知道，这个读书的机会也就最近几年有，待另一个学校开学后，清华附中就不会这么招生了。

这里说到装修的事，可以提醒下想买房的，在看样板房时候打开柜子抽屉，留意下里面是否有异味，若你感觉到有意味的话，得留意精装材料的质量问题（我是有闻到的……就不知你们的鼻子和体验了）。

天河壹品开卖的时候，我没啥心思写文，没赶上热度，不过也无所谓。随着广州的限购政策（一手限价），这个楼盘似乎也不着急推出后续的房源，且暂时沉寂，似乎未再见大肆宣传。从阳光家缘的销控表来看，天河壹品和金地一样，也并没有什么1分钟卖完的事，网签一个月也就签了一半房源，还有一半空着，可见那“1分钟”不过是销售手段（骗你咋的），估计谁这会有心这个楼盘的话，拿钱去应该还有货。

天河壹品已经卖了两期，都是朝南靠马路第一排楼，自编的1、2、3、4、5、6栋。而朝南这马路是六车道，规划上东面连未来的豪华车陂路，西面连已经豪华的科韵路，预估车流量不会太低。楼栋前面还有幼儿园和电车充电站，可见热闹。当时看了后我觉得我是不会选靠马路的，一线来说都是不夜城，一晚上的车子呜呜呜，有的享受。除非你开新风、开空调。

可就在都热衷配齐系统门窗、新风系统、中央空调、智能马桶、电热毛巾架的广州精装房年代，这个天河壹品没中央空调、没新风系统（销售说新风是给空气不好的地方用的）、两个厕所装了1个智能马桶（另一个普通马桶）——唯一亮点一下说有智能窗帘，这个看着不错，可问题好像只有客厅和主卧窗户才有，别的窗户连窗帘杆都没安装（手动脑壳痛）——这城投加珠江的配备，实在是太大方了。

有人说，天河壹品就是刚需。可它在没地铁的位置，除了未来地段升值潜力外，现在均价7万一平的价格真算的上刚需？

有人说，天河壹品的学位好，清华附中啊！但若知道天河壹品东南面还有一个九年制学校，当它出来的时候，清华附中就大概率会改为全天河摇号——天河壹品交房的时候，这所新学校也就差不多交付了。所以，天河壹品和清华附中可能没啥缘分，想读清华附中的估计只有这两三年适龄小学一年级且在天健上城、阳华国花苑、广氮花园人户一致的幸运儿。

我也曾经想过购买天河壹品，看在它新房的份上。可是这1到6栋靠马路不想买，125平按价格超预算不划算，其它看得上的户型也就剩下东南向的91或89平了。这个面积让人看着很不爽，因为刚好在1点契税和1.5点契税的分界线上，如果买的是89平但房管局测量后给定为90平了，那等于要多交0.5点的契税（谁的锅？）。

下面就是开发商在其公众号上的户型宣传，有朝西和朝东两种。

91平建筑面积做到四房两卫，看着是不是挺爽的。不过广州现在管的这么严，这房子除了入户花园（阳台）勉强算偷了一半面积外，其它都没偷上；飘窗给的挺多的，但又不能拆，也没太大用。但是千万别被这个宣传图忽悠了，按照我逆推的尺寸，南次卧能放个1.37米的床就算不错了，至于小房间只能放1.2米的——毕竟面积在这里杵着呢。

至于一般小城市傲娇的业主们要的1.8米床，在主卧或许还勉强放得下，但只能一边下床了。

逆推尺寸和初步设计如下，因为是精装房，自然也没考虑大拆改，何况能改的地方也极少，除非常住人口非常少。

从这个设计图上来，真是刚需到极致了；连我这个很不喜欢把床靠窗户放的也不得不向窗户妥协，并且利用飘窗定做榻榻米。

若想要125平户型的设计可以看另一篇文：开发商不给户型尺寸的原因 https://yyidea.com/993/

2020年的时候在萝岗看品秀星樾楼盘的时候，第一次看到广州新盘的户型图没标尺寸！还是号称由广州地铁、越秀地产和科学城集团三大国企联合打造的；其样板房的家具也是缩小版，床的长度不足1.9米。在一些房产平台上可看到有人吐槽说其楼盘公摊非常大。

无独有偶，2020年尾，由广州城投和珠江集团联合推出的天河壹品楼盘，其实体宣传纸和公众号上的户型图也没标尺寸；不过很奇怪的是在网上可以搜到早期被透露的一点尺寸。通过两个图纸的拼接逆推，可以大致推出房子的建筑尺寸（这里以该楼盘最热户型125㎡的为例）。

从推得的尺寸可以，四间房分别可以放1.8米、1.5米、1.2米和0.9米的床，而两间小房还不好放标准大衣柜，放了后易造成空间拥挤（这两间房若打通或一间房再多让点空间给另一间房，或许还挺好用，但这楼盘是精装交付，连中央空调都已经做好了）。那这个尺寸分配到底好不好呢？可以跟广州一个次新盘125平比较。

开间尺寸比较：
客厅：4.3米（壹品，南） vs 4.2米（次新盘，南）
餐厅：2.3米（壹品，南） vs 4.2米（次新盘，北）
主卧：3.4米（壹品，南） vs 3.7米（次新盘，南）
次卧：2.8米（壹品，北） vs 3.2米（次新盘，南）
小卧：2.5米（壹品，北） vs 2.7米（次新盘，南）
微卧：2.5米（壹品，北） vs 3.6米（次新盘，北）
入户：1.9米（壹品，北）

这数值输得好惨，其实朝向也输的挺惨的，唯一的就是它多了一个入户小空间。其实它隔壁的金地天河峯睿的售楼部宣传好像也不给尺寸图，看来这也成了开发商的一个通病。而且除了尺寸图，也不给楼层平面图。在逆推了户型尺寸后，再拼凑起楼层平面图，还有个推测就是：每层楼的电梯间都是小黑屋——没窗户，没通风。

这就给了经常看房的我一个微妙的感觉，宣传上不给尺寸的楼盘，在设计上必然有硬伤或缺陷。若给了尺寸，岂不是就被买房的都看出来弊端了，那还了得？！

某个次新盘的户型，也是125平（大概2010年推出）：

天河壹品早期透露的户型尺寸：

天河壹品现在开发商的宣传图：

根据这两个图纸逆推的尺寸：

天河壹品初步设计一下：

当然，天河壹品其它已推出的户型也可以逆推出尺寸，但不能保证准确——毕竟一切以实际为准。只是，没尺寸的户型图和没有楼层平面图，总感觉让人不放心。