广州天河壹品现有盘分析（吐槽）和设计

天河壹品开卖的时候，我没啥心思写文，没赶上热度，不过也无所谓。随着广州的限购政策（一手限价），这个楼盘似乎也不着急推出后续的房源，且暂时沉寂，似乎未再见大肆宣传。从阳光家缘的销控表来看，天河壹品和金地一样，也并没有什么1分钟卖完的事，网签一个月也就签了一半房源，还有一半空着，可见那“1分钟”不过是销售手段（骗你咋的），估计谁这会有心这个楼盘的话，拿钱去应该还有货。

天河壹品已经卖了两期，都是朝南靠马路第一排楼，自编的1、2、3、4、5、6栋。而朝南这马路是六车道，规划上东面连未来的豪华车陂路，西面连已经豪华的科韵路，预估车流量不会太低。楼栋前面还有幼儿园和电车充电站，可见热闹。当时看了后我觉得我是不会选靠马路的，一线来说都是不夜城，一晚上的车子呜呜呜，有的享受。除非你开新风、开空调。

可就在都热衷配齐系统门窗、新风系统、中央空调、智能马桶、电热毛巾架的广州精装房年代，这个天河壹品没中央空调、没新风系统（销售说新风是给空气不好的地方用的）、两个厕所装了1个智能马桶（另一个普通马桶）——唯一亮点一下说有智能窗帘，这个看着不错，可问题好像只有客厅和主卧窗户才有，别的窗户连窗帘杆都没安装（手动脑壳痛）——这城投加珠江的配备，实在是太大方了。

有人说，天河壹品就是刚需。可它在没地铁的位置，除了未来地段升值潜力外，现在均价7万一平的价格真算的上刚需？

有人说，天河壹品的学位好，清华附中啊！但若知道天河壹品东南面还有一个九年制学校，当它出来的时候，清华附中就大概率会改为全天河摇号——天河壹品交房的时候，这所新学校也就差不多交付了。所以，天河壹品和清华附中可能没啥缘分，想读清华附中的估计只有这两三年适龄小学一年级且在天健上城、阳华国花苑、广氮花园人户一致的幸运儿。

我也曾经想过购买天河壹品，看在它新房的份上。可是这1到6栋靠马路不想买，125平按价格超预算不划算，其它看得上的户型也就剩下东南向的91或89平了。这个面积让人看着很不爽，因为刚好在1点契税和1.5点契税的分界线上，如果买的是89平但房管局测量后给定为90平了，那等于要多交0.5点的契税（谁的锅？）。

下面就是开发商在其公众号上的户型宣传，有朝西和朝东两种。

91平建筑面积做到四房两卫，看着是不是挺爽的。不过广州现在管的这么严，这房子除了入户花园（阳台）勉强算偷了一半面积外，其它都没偷上；飘窗给的挺多的，但又不能拆，也没太大用。但是千万别被这个宣传图忽悠了，按照我逆推的尺寸，南次卧能放个1.37米的床就算不错了，至于小房间只能放1.2米的——毕竟面积在这里杵着呢。

至于一般小城市傲娇的业主们要的1.8米床，在主卧或许还勉强放得下，但只能一边下床了。

逆推尺寸和初步设计如下，因为是精装房，自然也没考虑大拆改，何况能改的地方也极少，除非常住人口非常少。

从这个设计图上来，真是刚需到极致了；连我这个很不喜欢把床靠窗户放的也不得不向窗户妥协，并且利用飘窗定做榻榻米。

若想要125平户型的设计可以看另一篇文：开发商不给户型尺寸的原因 https://yyidea.com/993/