天河壹品开卖的时候，我没啥心思写文，没赶上热度，不过也无所谓。随着广州的限购政策（一手限价），这个楼盘似乎也不着急推出后续的房源，且暂时沉寂，似乎未再见大肆宣传。从阳光家缘的销控表来看，天河壹品和金地一样，也并没有什么1分钟卖完的事，网签一个月也就签了一半房源，还有一半空着，可见那“1分钟”不过是销售手段（骗你咋的），估计谁这会有心这个楼盘的话，拿钱去应该还有货。

天河壹品已经卖了两期，都是朝南靠马路第一排楼，自编的1、2、3、4、5、6栋。而朝南这马路是六车道，规划上东面连未来的豪华车陂路，西面连已经豪华的科韵路，预估车流量不会太低。楼栋前面还有幼儿园和电车充电站，可见热闹。当时看了后我觉得我是不会选靠马路的，一线来说都是不夜城，一晚上的车子呜呜呜，有的享受。除非你开新风、开空调。

可就在都热衷配齐系统门窗、新风系统、中央空调、智能马桶、电热毛巾架的广州精装房年代，这个天河壹品没中央空调、没新风系统（销售说新风是给空气不好的地方用的）、两个厕所装了1个智能马桶（另一个普通马桶）——唯一亮点一下说有智能窗帘，这个看着不错，可问题好像只有客厅和主卧窗户才有，别的窗户连窗帘杆都没安装（手动脑壳痛）——这城投加珠江的配备，实在是太大方了。

有人说，天河壹品就是刚需。可它在没地铁的位置，除了未来地段升值潜力外，现在均价7万一平的价格真算的上刚需？

有人说，天河壹品的学位好，清华附中啊！但若知道天河壹品东南面还有一个九年制学校，当它出来的时候，清华附中就大概率会改为全天河摇号——天河壹品交房的时候，这所新学校也就差不多交付了。所以，天河壹品和清华附中可能没啥缘分，想读清华附中的估计只有这两三年适龄小学一年级且在天健上城、阳华国花苑、广氮花园人户一致的幸运儿。

我也曾经想过购买天河壹品，看在它新房的份上。可是这1到6栋靠马路不想买，125平按价格超预算不划算，其它看得上的户型也就剩下东南向的91或89平了。这个面积让人看着很不爽，因为刚好在1点契税和1.5点契税的分界线上，如果买的是89平但房管局测量后给定为90平了，那等于要多交0.5点的契税（谁的锅？）。

下面就是开发商在其公众号上的户型宣传，有朝西和朝东两种。

91平建筑面积做到四房两卫，看着是不是挺爽的。不过广州现在管的这么严，这房子除了入户花园（阳台）勉强算偷了一半面积外，其它都没偷上；飘窗给的挺多的，但又不能拆，也没太大用。但是千万别被这个宣传图忽悠了，按照我逆推的尺寸，南次卧能放个1.37米的床就算不错了，至于小房间只能放1.2米的——毕竟面积在这里杵着呢。

至于一般小城市傲娇的业主们要的1.8米床，在主卧或许还勉强放得下，但只能一边下床了。

逆推尺寸和初步设计如下，因为是精装房，自然也没考虑大拆改，何况能改的地方也极少，除非常住人口非常少。

从这个设计图上来，真是刚需到极致了；连我这个很不喜欢把床靠窗户放的也不得不向窗户妥协，并且利用飘窗定做榻榻米。

若想要125平户型的设计可以看另一篇文：开发商不给户型尺寸的原因 https://yyidea.com/993/

这个户型在百度贴吧户型吧出现的时候，就各种招喷，确实约110平建筑面积，没有一个南向房间；南向窗户小的可怜，还不知道是不是在夹缝里……暗厅、暗卫，主卧还是异形。但如果这户型在同地段价格最实惠，且地段有学位、通勤、发展等吸引力，加上钱包不够鼓的话，或者被忽悠脑门发热的话，要选也就选了吧。

如果墙壁基本都不能砸的话，那就是两个卧室＋一个榻榻米房＋开放式书房＋仓库＋一个厕所。

如果墙壁基本都能砸且管道也能改变的话，就是三个卧室＋仓库＋两个厕所。

然后新风系统开起来，灯开起来，排风扇开起来，抽湿机开起来，空调开起来……也不要舍不得这个电费，毕竟这种户型房价一般都有优惠，就当电费了。而有些好户型，也开着这些东西呢——习惯问题。其实除了少点阳光，其它也都不少。

这是在百度户型吧2021年年度活动里的一个户型，也是比较常见的在户型吧喜欢称之为“四叶草”的户型，即四个房间在四个角落。很多人觉得这种户型各个房间的私密性比较好，没有过道浪费面积。其实，它的私密性比较好是基于大家都同一时间睡觉或进房间的，若有人喜欢在客厅HI的话，那四间房谁都别想好好休息（手动狗头）；而它的过道在下面有图标出。

百度贴吧活动贴地址：https://tieba.baidu.com/p/7232911696

首先是开发的资料图：

户型特点简单点说，就是一层两户、南北通风、三开间朝阳、连体阳台。餐厅位置紧凑、厕所空间紧凑。

而业主需求是：常住夫妻二人、未来双孩、父母暂住。想西北房做榻榻米、东北房放双学习桌、次卫放拖把和电热水器、洗衣机放阳台西、客厅用投影、主卧有梳妆台、尽量多衣柜。

从业主需求上来看，业主现在还不想考虑第二个孩子的小空间，不过现在不考虑，以后考虑就会变得麻烦：插座、电源、灯的位置都未必合适。所以，在这里，我直接按一家三代来处理。

先将开发商的图纸画一遍，标上管道的大致位置：

然后来捋一捋尺寸：
客厅：4.3米，23平，够大。
餐厅：2.5米，7平，偏窄。
厨房：约4.4米台面，够大。
客卫：4.4平正方，一般。
主卫：3.5平，一般。
套房：3.3米，13平，两人够用。
东南房：3米，13平，两人够用。
东北房：2.3米，6.7平，一个用。
阳台：7.6米，10平，够大。

总体：住6个人属于刚需，紧凑；再多为拥挤。（题外话，这户型若是三口之家则是改善，非常舒服。）

另外，可以看到，其实有10平方的样子是单纯的过道；而且这是无法避免的事。相比动静分区类型的户型，其它户型只是在空间视觉上弱化了过道（看起来好像没有），但不等于“不存在过道”。

设计之后：

方案说明：

改动最大：东北房，改房门，可能需少量移墙和电箱。

改动次之：西北房，房门外扩，以避免和衣柜门互相干扰。

注意①：东北房（小孩房B）的榻榻米四周是含隔音棉的护墙板。

注意②：西北房（小孩房A）的榻榻米四周靠墙是5cm的护墙板，不需要隔音。

注意③：套房（夫妻房）的大床长度为2.05米，即2米床垫/床架，配上5cm的床头或护墙板。

设计结果——保证尽量多的收纳：

4张床：两张1.8米双人大床（其中一张为护墙板床头）；两张1.2米榻榻米单人床。

4张桌：每间房均有桌子。

2个阳台：大阳台用柜子一份为二，一边生活，一边休闲。

20米储物（约29m³）：约11.5米到顶衣柜（平均1人使用2米）；1.3米鞋柜；约8米储物柜；2个榻榻米床底收纳。
5.2米厨房操作台面，1.6米厨房吊柜。

遗憾：若可以，更希望洗衣机能放在客卫，则晾晒就不拘泥在一个阳台。

在翻找资料的时候，看到一个餐桌的展示图：

这餐桌可以变窄，提供4人用餐空间；还可以拉宽，让8人可以轻松入座。

但多看几眼，是否有发现，不论餐桌怎么变化，那长凳永恒的占用着一定的地面；而这个地面，恰恰是餐桌拉开时候所拓展的距离。

也就是这块地，长凳收起来时候所占用的地，别无它用。

如下图：

那餐桌的变宽和变窄，有节省空间的意义吗？至少，它在这个屋里的意义。

相比，使用者以后也会是，“拉宽了桌子就不会再变窄”的使用模式。